ГЛАВА 8. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Типы поправок на отличительные характеристики
Эти необходимые при оценке земли поправки можно разбить на следующие категории: 1) поправки на глубину участка; 2) другие поправки на размеры; 3) поправки на неправильность формы; 4) поправки на влияние углового расположения; 5) поправки на относительное расположение участка и др.
Поправка на глубину участка.
Размер является, конечно, самой важной отличительной характеристикой, поскольку, чем крупнее участок, тем, как правило, меньше цена за единицу площади. Одна из разновидностей поправки на размер - поправка на глубину участка - важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы. Допустим, например, что стоимость единицы сравнения в соответствии с поквартальной схемой в зоне коммерческой застройки установлена в $425 за фут протяженности фронтальной границы и что стандартная глубина участков в этой зоне составляет 100 футов. Стоимость земельного участка размером 100 х 100 футов составит:
100 х 425 = $42 500,
при этом стоимость участка размером 100 х 200 футов будет больше $42 500
но меньше простого удвоения $42 500.
Таблицы глубины дают возможность внесения поправок в стоимость фута протяженности фронтальной границы участков нестандартной глубины. Они показывают, что стоимость фута протяженности фронтальной границы растет с увеличением глубины, но более медленным темпом. Таблицы глубины построены на принципе вклада, который подразумевает, что стоимость какой-либо отличительной характеристики измеряется той долей, которую она привносит в стоимость объекта в целом.
Таблицы глубины, как правило, состоят из двух колонок - глубины и коэффициента глубины. Последний представляет собой показатель, который при умножении на него стандартной стоимости фута протяженности фронтальной границы (в нашем примере $425) дает стоимость фута протяженности фронтальной границы землевладения с указанной глубиной. Таблица 3 представляет собой образец таблицы глубины. Стандартной глубине в 100 футов соответствует коэффициент глубины 100%. С увеличением глубины и коэффициенты глубины растут, но не так быстро. Например, коэффициенты для глубины 150, 200 и 250 футов составляют 1 14, 121 и 123% соответственно (после этой величины коэффициенты изменяются совсем незначительно).
Пользоваться таблицей глубины очень просто. Допустим, что есть участок длиной 1 10 и глубиной 140 футов и что стандартная стоимость фута протяженности фронтальной границы составляет $350. Соответствующий коэффициент глубины равен 112%. или 1,12, тогда стоимость участка будет:
110 х $350 х 1,12 = $43120.
Таблица 3. Образец таблицы глубины (стандартная глубина = 100 фунтов)
| 1-40 | 41-80 | 81-120 | 121-160 | 161-400 | |||||
| Глубина | % | Глубина | % | Глубина | % | Глубина | % | Глубина | % |
| 1 | 7 | 41 | 66 | 81 | 92 | 121 | 106 | 161 | 116 |
| 2 | 9 | 42 | 67 | 82 | 92 | 122 | 107 | 162 | 117 |
| 3 | 11 | 43 | 67 | 83 | 93 | 123 | 107 | 163 | 117 |
| 4 | 13 | 44 | 68 | 84 | 93 | 124 | 107 | 164 | 117 |
| 5 | 15 | 45 | 69 | 85 | 94 | 125 | 108 | 165 | 117 |
| 6 | 17 | 46 | 70 | 86 | 94 | 126 | 108 | 166 | 117 |
| 7 | 19 | 47 | 71 | 87 | 95 | 127 | 108 | 167 | 117 |
| 8 | 21 | 48 | 71 | 88 | 95 | 128 | 108 | 168 | 118 |
| 9 | 23 | 49 | 72 | 89 | 96 | 129 | 109 | 169 | 118 |
| 10 | 25 | 50 | 73 | 90 | 96 | 130 | 109 | 170 | 118 |
| 11 | 27 | 51 | 74 | 91 | 96 | 131 | 109 | 175 | 118 |
| 12 | 29 | 52 | 75 | 92 | 97 | 132 | 110 | 180 | 119 |
| 13 | 31 | 53 | 75 | 93 | 97 | 133 | 110 | 185 | 120 |
| 14 | 33 | 54 | 76 | 94 | 98 | 134 | 110 | 190 | 120 |
| 15 | 35 | 55 | 77 | 95 | 98 | 135 | 110 | 195 | 121 |
| 16 | 37 | 56 | 78 | 96 | 98 | 136 | 111 | 200 | 121 |
| 17 | 38 | 57 | 78 | 97 | 99 | 137 | 111 | 205 | 121 |
| 18 | 40 | 58 | 79 | 98 | 99 | 138 | 111 | 210 | 121 |
| 19 | 41 | 59 | 79 | 99 | 100 | 139 | 112 | 215 | 121 |
| 20 | 43 | 60 | 80 | 100 | 100 | 140 | 112 | 220 | 122 |
| 21 | 44 | 61 | 81 | 101 | 100 | 141 | 112 | 225 | 122 |
| 22 | 46 | 62 | 81 | 102 | 101 | 142 | 112 | 230 | 122 |
| 23 | 47 | 63 | 82 | 103 | 101 | 143 | 113 | 235 | 122 |
| 24 | 49 | 64 | 82 | 104 | 101 | 144 | 113 | 240 | 123 |
| 25 | 50 | 65 | 83 | 105 | 101 | 145 | 113 | 250 | 123 |
| 26 | 51 | 66 | 84 | 106 | 102 | 146 | 113 | 260 | 124 |
| 27 | 52 | 67 | 84 | 107 | 102 | 147 | 114 | 270 | 124 |
| 28 | 53 | 68 | 85 | 108 | 102 | 148 | 114 | 280 | 125 |
| 29 | 54 | 69 | 85 | 109 | 103 | 149 | 114 | 290 | 125 |
| 30 | 55 | 70 | 86 | 110 | 103 | 150 | 114 | 300 | 126 |
| 31 | 56 | 71 | 87 | 111 | 103 | 151 | 114 | 310 | 126 |
| 32 | 57 | 72 | 87 | 112 | 103 | 152 | 115 | 320 | 127 |
| 33 | 58 | 73 | 88 | 113 | 104 | 153 | 115 | 330 | 127 |
| 34 | 59 | 74 | 88 | 114 | 104 | 154 | 115 | 340 | 128 |
| 35 | 60 | 75 | 89 | 115 | 104 | 155 | 115 | 350 | 128 |
| 36 | 61 | 76 | 89 | 116 | 105 | 156 | 115 | 360 | 129 |
| 37 | 62 | 77 | 90 | 117 | 105 | 157 | 116 | 370 | 129 |
| 38 | 63 | 78 | 90 | 118 | 105 | 158 | 116 | 380 | 130 |
| 39 | 64 | 79 | 91 | 119 | 106 | 159 | 116 | 390 | 130 |
| 40 | 65 | 80 | 91 | 120 | 106 | 160 | 116 | 400 | 131 |
Величины коэффициентов глубины должны быть основаны на анализе рынка. Значения их можно получить, нанося на график цены продаж за фут протяженности фронтальной границы в зависимости от глубины (см. рис.5) и затем прочерчивая плавную кривую по полученным точкам. Вероятно зависимость не будет линейной, так что следует избегать применения тех статистических методов, которые предусматривают линейную зависимость. Участки, используемые в анализе продаж, либо должны иметь сходные характеристики, либо их следует привести к таким характеристикам.
Таблица 4. «Правило 4-3-2-1»
| % глубины | % стоимости |
| Первые 25 | 40 |
| Вторые 25 | 30 |
| Третьи 25 | 20 |
| Четвертые 25 | 10 |
Иногда в построении таблиц глубины применяют эмпирический метод, т.н. «правило 4-3-2-1». Как показано в таблице 4, это правило подразумевает, что на первые 25% глубины падает 40% стоимости, на вторые — 25% — 30% стоимости, на третьи — 25% — 20% стоимости и на последние — 25% — 10% стоимости участка. Хотя это правило иногда и полезно, в большинстве случаев таблицы глубины следует строить на основании анализа данных рынка.
Коэффициенты глубины для разных категорий зонирования часто сильно отличаются друг от друга. В некоторых случаях стоимость земли растет или уменьшается пропорционально глубине. Это характерно для участков промышленной застройки, сельскохозяйственных угодий и некоторых вариантов коммерческого использования земельных участков, в частности, участков под торговые центры. В большинстве же случаев стоимость фута протяженности фронтальной границы участков коммерческого назначения при значительном увеличении глубины участка растет крайне медленно. Стоимость участков под жилую застройку располагается обычно между этими двумя крайностями.
Другие поправки на размер.
Когда оценка земли основана не на протяженности фронтальной границы, поправки на размер участка можно определять и вносить в стоимость землевладений таким же образом, как это делалось в случае поправок на глубину участка. Например, если единицей сравнения является кв. фут площади, строится кривая зависимости цены продажи кв. фута от площади в кв. футах. Если в качестве единицы сравнения используется площадка или участок, или же в тех случаях, когда применяется метод базового участка, возможно потребуется внесение поправок на «избыточную» площадь или на участки недостаточного размера. Как и в случае таблиц глубины, требуется, чтобы размер (или диапазон размера) стандартной площадки или базового участка был заранее точно определен.
Неправильность формы.
В любой юрисдикции должны быть руководства для оценки стоимости участков треугольной или любой другой неправильной формы. Вообще, при одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок прямоугольный, из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации. Иногда используемое при оценке участков треугольной формы эмпирическое правило выглядит в этом случае как «правило 65-35». Как показано на рис.6, это правило подразумевает, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной. Соответственно, стоимость треугольного участка в том случае, когда на главной улице находится его вершина, составит 35% от стоимости участка прямоугольной формы.
Рис.6. «Правило 65-35»
Для наглядного представления «правила 65—35» рассмотрим участок треугольной формы шириной 100 футов и глубиной 100 футов, основание треугольника пусть будет расположено вдоль главной улицы. Стоимость участка оценивается по протяженности фронтальной границы, стандартная стоимость фута фронтальной границы составляет $500, стандартная глубина — 100 футов. В соответствии с «правилом 65—35» стоимость земельного участка будет:
100 х $500 х 0,65 = $32000.
Трапециевидные и другие неправильной формы участки можно оценивать двояко. Во-первых, участок можно разделить рядом линий, параллельных фронтальной границе. Часть участка в пределах каждого интервала приводится к прямоугольнику и оценивается по таблице глубины участка. Общая стоимость участка складывается из стоимостей, рассчитанных для каждой части. Во-вторых, можно разделить участок рядом линий, перпендикулярных фронтальной границе; цель такого деления будет заключаться в дроблении участка на ряд прямоугольников и треугольников. Общая стоимость будет складываться из стоимостей отдельных частей. На рис.7 приведен расчет стоимости участков с использованием каждого из этих приемов; стоимость фута протяженности фронтальной границы принята равной $140, расчеты произведены по данным таблицы глубины (см. таб.3). Стоимость треугольных сегментов определена по «правилу 65-35» (рис.6). В обоих случаях точность требует набора тщательно составленных карт участков. Кроме того, вынесение правильного суждения здесь во многом зависит от опыта производящего оценку специалиста.
Рис. 7. Влияния неправильной формы
а) Разбивка параллельно границе, идущей вдоль улицы
б) Разбивка перпендикулярно границе, идущей вдоль улицы
Влияние углового расположения.
То влияние, которое оказывает на стоимость угловое расположение, является, в основном, функцией категории собственности и ее местоположения. Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости, особенно на примере предприятий розничной торговли, магазинов бакалейных товаров и заправочных станций. Преимущества их углового расположения проявляются в свободе входа и выхода, в простоте подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностях оформления витрин и организации рекламы.
Угловое расположение может также оказывать влияние и на стоимость участков жилой застройки, хотя степень влияния гораздо меньше. С одной стороны, стоимость участка растет за счет облегчения путей подъезда и лучших ландшафтных возможностей. С другой стороны, угловое расположение в общем случае влечет за собой более высокие эксплуатационные расходы, более высокую подверженность воздействию транспорта и дополнительные затраты, связанные с содержанием улиц и коммуникаций. Разумным разрешением этого противоречия является игнорирование влияния углового расположения при оценке всех объектов недвижимости жилого назначения. Тем не менее, влияние углового расположения на стоимость объектов недвижимости жилого фонда (если оно имеет место) оценить достаточно легко с помощью множественного регрессионного анализа и других приемов, принятых при оценке стоимости недвижимости на основе подхода сравнения продаж.
Адекватное внесение поправки на влияние углового расположения для объектов коммерческой недвижимости представляет собой наиболее трудную задачу. Одной из ключевых проблем, требующих первоочередного решения, является определение того, насколько существенно такое влияние. Есть три возможности. Первая заключается в том, что при внесении поправки на влияние углового расположения рассматривается вся протяженность границ углового участка. Вторая возможность — ограничить такое влияние некоторым расстоянием, скажем, 100 футами, И третья, промежуточная — считать такое влияние распространяющимся на определенную часть границы углового участка.
Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основными приемами. В соответствии с первым оно оценивается в процентах от стоимости базового участка земли. Допустим, например, что участок имеет 100 футов в длину и 100 — в ширину, стандартная стоимость фута протяженности фронтальной границы составляет $375, угловое расположение увеличивает стоимость на 50%. Тогда коэффициент углового расположения составит 1,50, и стоимость земельного участка будет:
100 х $375 х 1,50 = $56250.
Второй прием заключается в том, чтобы рассчитать влияние углового расположения как функцию отношения стоимости фута протяженности границы по боковой улице к стоимости фута протяженности границы по главной улице. Допустим, например, что стандартная стоимость фута протяженности по главной улице составляет $600, а по боковой — $400. Поправка на угловое расположение составит 67% ($400 делится на $600), поправочный коэффициент будет равен 1,67. Этот прием учитывает относительное преимущество разных улиц.
Третий прием, известный как правило Бернарда, основан на оценке стоимости углового участка как суммы стоимостей двух участков, один из которых имеет фронтальную границу вдоль главной улицы, а другой — вдоль боковой. Этот прием подвергается критике, как придающий слишком большое значение влиянию углового расположения. Однако прием легко поддается разного рода модификациям. Стоимость углового участка, например, можно рассчитать как стоимость участка, имеющего фронтальную границу по главной улице плюс 2/3 стоимости участка с границей по боковой улице. Однако здесь следует сделать вот какое замечание. Когда предполагается, что зона влияния углового расположения простирается за пределы угловых границ, правило Бернарда или его варианты можно применять только в отношении этих угловых границ.
Расчеты такого рода, возможно, не практичны и не нужны при массовой оценке. Тем не менее, необходимо учитывать и анализировать рыночную информацию и отражать тенденции рынка в политике оценки, руководствах и таблицах.
Поправки на относительное расположение и другие поправки.
Стоимость земельных участков часто сильно колеблется в пределах одного района из-за различий в расстояниях до школ, торговых центров, остановок общественного транспорта и т.д. Если приведение величин стоимости единиц сравнения или базовых участков проводится на поквартальном уровне, для этих показателей никаких других поправок не требуется. Напротив, если анализ проводится по парным продажам или на основании другой рыночной информации, необходимо определять величину соответствующих поправок. Нанесение на карту данных по продажам и другой рыночной информации может облегчить такой анализ.
К другим отличительным характеристикам, часто требующим внесения поправок, относятся пейзаж участка, его топография, интенсивность транспортного потока, ограниченные возможности подъезда, уровень шума, возможность подтопления и другие неприятности, состояние почвы, дренажные характеристики и т.д. Однако внесение таких поправок необходимо только в тех случаях, когда подобному влиянию подвергается несколько участков внутри микрорайона или страты. Если же такому воздействию одинаково подвержены все участки, внесение поправок не требуется, поскольку оно уже будет отражено в стоимости единицы сравнения или базового участка.
Оценка земельных участков при недостаточном количестве продаж
Когда продаж неосвоенных участков земли не хватает для применения метода сравнения продаж, приходится обращаться к одному или нескольким менее предпочтительным методам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа и навыка вынесения правильного суждения.
При использовании этого метода, известного также как метод оценки стоимости земли по остаточному принципу, стоимость сооружений, взятая из затратной модели, вычитается из цен продаж сопоставимых застроенных участков, что дает оценку стоимости земли. Цена продажи (8) минус стоимость сооружений (IV) равна стоимости земли (LV)'.
| S - IV = LV | (8) |
Эта расчетная стоимость затем используется в качестве дополнения или альтернативы к информации о ценах продаж неосвоенных земельных участков при использовании метода сравнения продаж. Этот прием особенно полезен в давно освоенных микрорайонах, когда продаж неосвоенных участков или вовсе нет, или их очень мало. Достоверность же результатов при использовании этого приема зависит от точности информации о заключенных сделках и правильности оценки стоимости освоения анализируемых участков. Вообще, метод дает более точные цифры для земельных участков с относительно новыми сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение нового здания равной полезности и износ.
Когда не хватает информации и в отношении продаж освоенных участков, в качестве исходных величин общей стоимости участков вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки их стоимости. Чтобы рассчитать затем стоимость земли, из величины экспертной оценки стоимости надо вычесть затраты на освоение. Рассчитанные таким образом величины стоимости земли полностью оторваны от информации по продажам. В таких случаях величины эти будут точны настолько, насколько точны лежащие в их основе оценки общей стоимости участков и затрат на их освоение. Поэтому этот метод следует использовать как последнюю возможность, когда нет адекватных данных о сделках как по неосвоенным, так и по освоенным участкам, и только после того, как оценки общей стоимости и стоимости освоения подвергнуты тщательному анализу на достоверность.
Метод оценки стоимости земли по остаточному принципу никогда не следует использовать для непосредственного определения стоимости земли, так как результаты оценки стоимости земельных участков при переходе от одного участка к другому будут несопоставимы. Вместо этого, для установления стоимости единицы сравнения или базового участка определенные таким способом стоимости земельных участков следует анализировать так же, как это делается при анализе продаж неосвоенных земель. Проведенная затем обычным образом оценка стоимости как освоенных, так и неосвоенных участков, дает однородные и сопоставимые результаты.
Метод переноса известен также как метод аллокации, или метод покомпонентного распределения стоимости объекта недвижимости Теоретически для данного типа недвижимости и данного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Следовательно, когда в каком-то регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, можно подобрать сравнимый регион с достаточным числом заключенных сделок, определить типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это отношение при анализе продаж освоенных или других участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.
Допустим, например, что в одном микрорайоне старой жилой застройки было слишком мало продаж неосвоенных земельных участков или участков только что застроенных, и в результате нет возможности воспользоваться ни методом сравнения продаж, ни методом абстрагирования. Однако в трех других микрорайонах жилой застройки в этой же юрисдикции отмечен приблизительно такой же спрос, и дома в них однотипны с оцениваемым. Недавно проведенная переоценка в этих трех микрорайонах дала результаты, приведенные в таблице 5. Из этих данных видно, что отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка составляет здесь в среднем 0,23, или 23%, и это отношение можно применить к оцениваемому микрорайону.
Таблица 5. Метод переноса
| Микрорайон | Средняя стоимость земли | Общая средняя стоимость участка | Отношение стоимости земли к общей стоимости участка |
| 1 | $ 18 545 | $ 83 619 | 0,222 |
| 2 | $ 21 020 | $ 90 888 | 0,231 |
| 3 | $ 20 163 | $ 85 950 | 0,235 |
Однако, как и в случае «извлечения», метод переноса нельзя использовать для оценки стоимости земли напрямую. После определения типичного отношения стоимости земли к общей стоимости застроенного участка, вычисленный коэффициент вводится в цены продаж; в результате получают набор значений стоимости, по которым в дальнейшем проводится анализ. Расчетное отношение можно ввести и в экспертную оценку рыночной стоимости выборочных участков, но это менее желательно. Если типичный объект недвижимости в оцениваемом микрорайоне из нашего примера был недавно продан за $87 977, стоимость земли будет определена как:
$87900 х 0,23 = $20217.
Вычисленные таким образом величины стоимости используются в дальнейшем для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного микрорайона или другой территории.
Преимущество метода переноса по сравнению с методом «извлечения» заключается в том, что оценка стоимости сооружений в анализе необязательна. Метод переноса особенно удобен для оценки, проводимой в районах достаточно старой застройки, где продаж неосвоенных или недавно освоенных участков мало. Метод дает достаточно точные результаты, если его использовать осторожно и обоснованно, при условии, что гарантируется соответствие расчетных данных по оценке земли и сооружений с имеющейся информацией по ценам продаж.
Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод является самым удачным. Если договор аренды заключен недавно, или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности.
Допустим, например, что участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду на вышеупомянутых условиях за $6000 в год сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации равной 12%, номинальная стоимость упомянутого участка земли составит:
$6000 / 0,12 = $50000.
Конечно, ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка. Договоры аренды, которые устарели и больше не отражают текущего состояния рынка, следует исключить. Кроме того, как и при использовании методов «извлечения» и переноса, рассчитанные таким образом стоимости земельных участков нельзя использовать непосредственно, а только в качестве ориентиров при установлении стоимости единицы сравнения или базового участка для анализируемых страт.
Метод определения затрат на освоение
Метод определения затрат на освоение удобен при оценке недавно поделенного земельного участка или земельного участка, готового к дроблению. Сначала прогнозируется освоение земельного участка, оценивается общая сумма доходов и расходов на освоение, и после подсчета всех затрат, убытков и прибылей стоимость земли рассчитывается по остаточному принципу. Метод основан на принципе остаточной продуктивности. Стоимость земли рассчитывается как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и управление.
Допустим, например, что оцениваемый объект недвижимости представляет собой земельный участок размером 40 акров, отнесенный зонированием под жилую застройку при допустимом количестве строений — четыре дома на акр. Застройщики продают площадки размером 1/4 акра с учетом благоустройства улиц и подведения коммуникаций за $17500 — 22000 (типичная цифра составляет $20 000). Затраты на подготовку площадки, благоустройство улиц и подвод коммуникаций потребуют приблизительно $ 1400; расходы на проектирование, административные расходы, расходы по оформлению сделок и другие накладные расходы в среднем по таким проектам равны 25% от общей цены продажи; допустимая плата за кредит, другие расходы на содержание и прибыль составят 40% чистого дохода. На рис.8 показано, как определяется описанный метод следует использовать осторожно. Прогнозируемое освоение должно отражать наиболее вероятный вариант использования земли. Принятые в расчет затраты должны включать прямые затраты на подготовку участка и прокладку коммуникаций, все косвенные затраты и обоснованный прогноз прибыли. До тех пор, пока земельный участок не поделен на площадки, прогнозируемые доходы и расходы следует дисконтировать на время реального заключения сделки. Однако после дробления каждая площадка становится отдельным владением, и его стоимость должна отражать наиболее вероятную цену продажи, за которую его можно будет предложить на данном рынке в данное время.
Рис.8. Метод определения затрат на освоение
| Прогнозируемая цена продажи участков (160 х $20 000) | $ 3 200 000 |
| Затраты на освоение | -1 400 000 |
| Общие накладные расходы (25% от $3 200 000) | -800 000 |
| Чистый доход без учета затрат по владению и прибыли | 1 000 000 |
| Затраты по владению и прибыль (40% от $1 000 000) | -400 000 |
| Номинальная стоимость неосвоенной земли | $ 600 000 |
Некоторые штаты и округа с помощью либо законодательных, либо административных актов ввели систему скидок, распространяющуюся на участки только что поделенной земельной собственности до тех пор, пока определенное количество этих участков не будет продано. Такие акты подлежат тщательному анализу. Цель обычно заключается в компенсации застройщику за период реализации, который может исчисляться годами.
В таких случаях расходы по содержанию (проценты по кредиту) не следует включать в расчет чистой текущей стоимости участка, полученного в результате дробления, так как в противном случае расходы эти будут учтены дважды.
Использование компьютерной техники в оценке земли
Хотя оценка земельной собственности главным образом основана на полевых наблюдениях и экспертных выводах проводящего оценку специалиста, применение компьютеров позволяет более эффективно производить обработку данных и анализ. Компьютеризация позволяет быстро и эффективно выбрать информацию о продажах и другие необходимые сведения по конкретному региону, редактировать эту информацию, определять стоимость единицы сравнения, рассчитывать стоимость земли по остаточному принципу и определять отношение стоимости земли к общей стоимости объекта, проводить анализ рынка. В большинстве случаев возможно использование персональных компьютеров.
Для построения моделей оценки земли можно использовать множественный регрессионный анализ, метод адаптивной оценки (обратной связи) и другие автоматизированные версии метода сравнения продаж (главы 15 и 16). Зависимой переменной в таких моделях является цена продажи объекта недвижимости или единицы его площади, например кв. фута, когда он является единицей сравнения. Независимыми переменными могут быть:
размер участка, например площадь в кв. футах или протяженность фронтальной границы в футах;
расстояния до объектов, оказывающих влияние на стоимость, например до центральной деловой части города;
отличительные характеристики, например наличие предприятий сферы обслуживания, интенсивность транспортного потока, пейзаж участка, его топография.
Для различных территорий и разных вариантов использования земли необходимо строить отдельные модели. Примером модели линейной множественной регрессии может быть такое выражение:
| S =b0 + b1SQRTSF + b2IRREG + b3VIEWPR + b4VIEWGD + b5NBHD01 + b6NBHD03+b7NBHD04 | (3) |
где SQRTSF — квадратный корень из величины площади земли в кв. футах;
IRREG — нестандартная топография (0 = нет; 1 = да);
VIEWPR — плохой пейзаж (0 = нет; 1 = да);
VIEWGD — поправка на хороший пейзаж (0 = нет; 1 = да);
NВНD01 — микрорайон 01 (0 = нет; 1 = да);
NВНD0З — микрорайон 03 (0 = нет; 1 = да);
NВНD04 — микрорайон 04 (0 = нет; 1 = да);
b0 — константа;
b1, ..., b7 — коэффициенты или величины поправок в денежном выражении, вычисленные с помощью множественного регрессионного анализа.
В модели допускается, что типичный участок расположен на ровной местности, имеет стандартный пейзаж и находится в микрорайоне 02. Для типичного участка S = b0 + стоимость кв. фута, умноженная на квадратный корень из величины площади участка (b1SQRTSF). Все остальные члены обращаются в 0. Для других участков в модель вносятся поправки на размер и другие отличия. Множественный регрессионный анализ позволяет получить следующие коэффициенты:
S = $5400 + $137(SQRTSF) - $1600(IRREG) - $2300(VIEWPR) +$3100(VIEWGD } + $525(NBНD01) -$1750(NBHD03) +$4080(NBHD04)
В этом случае стоимость участка размером 10 000 кв. футов с нестандартной топографией и стандартным пейзажем в микрорайоне 04 будет:
S = $5400 + $137SQRTSF(10000) - $1600 + $4800 = $21580
Если площадь участка будет 20 000 кв. футов, расчетная стоимость его составит:
S = $5400 + $ 137SQRTSF(20 000) - $1600 + $4800 = $27 255
Эта модель линейная, а это означает, что поправки суммируются. Процедуру обратной связи и мультипликативный множественный регрессионный анализ можно использовать для построения мультипликативных моделей стоимости земли. Примером такой модели может быть:
S=b0SQRTb1  b2IRREG b3VIEWPR b4VIEWGD b5NBHD01 b6NBHD03 b7NBHD04 |
(4) |
где SQFTРТ — площадь земли в кв. футах, а обозначения других членов регрессии те же, что и в уравнении (3).
Допустим, что коэффициенты определены следующим образом:
S = $327(SQFT)0,44 0,93IRREG 0,84VIEWPR 1,12VIEWGD 1,04NBHD01 0,90NBHD03 1,18NBHD04
Стоимость участка размером 10 000 кв. футов с нестандартной топографией и стандартным пейзажем в квартале 04 будет:
S = $327(10000)0,44 0,93 1,18 = $20650.
Расчетная стоимость участка размером 20 000 кв. футов с теми же характеристиками составит:
S = $327(20 000)0,44 0,93 1,18 = $28013.
Удачное построение моделей оценки земли зависит от достаточности данных по продажам земельной собственности и информации о ее характеристиках. К сожалению, во многих случаях, особенно на давно освоенных территориях, число продаж неосвоенной земли просто слишком мало. Иногда тщательно перепроверенные оценки стоимости земли по остаточному принципу, предпочтительно полученные из данных по продажам относительно недавно освоенных участков, можно использовать в качестве дополнения или замены сведений по продажам неосвоенной земли.
Кроме того, множественный регрессионный анализ, процедура адаптивной оценки и аналогичные модели, разработанные для освоенных участков земли, могут оказать существенную помощь при анализе, если модель учитывает или, по крайней мере, тестирует характеристики земельных участков. С помощью этих методов можно выявить количественное соотношение между характеристиками земельных участков и их рыночной стоимостью. Впоследствии эту информацию можно использовать при определении стоимости единицы сравнения и величины поправок на отличительные характеристики при подготовке к переоценке земли.
Разделение стоимости земли и стоимости зданий и сооружений.
Стоимость освоенного участка обычно состоит из стоимости земли и стоимости строений. При использовании метода сравнения продаж или доходного независимая экспертная оценка стоимости землевладения вычитается из общей оценки стоимости, что даст стоимость сооружений по остаточному принципу. Конечно, этот метод требует оценки стоимости освоенного земельного участка, что может быть крайне затруднительно на давно освоенных территориях. В качестве альтернативы разделению стоимости земли и стоимости сооружений можно предложить некоторые компьютеризованные модели массовой оценки, например метод адаптивной оценки. Такие модели автоматизируют процесс оценки стоимости земли и производят расчеты на основе рыночной информации при полном отсутствии данных о продажах неосвоенных участков.
Организация системы оценки земли.
Система оценки земли должна быть хорошо спланирована и отрегулирована. Необходимо разработать и проводить в жизнь эффективную политику и методы оценки, постоянно следить за точностью ее проведения и регулярно обновлять те данные, которые отражают состояние рынка.
