Эта глава посвящена теории и принципам затратного подхода, его применению, особенно при оценке индивидуальных объектов недвижимости. Использование этого метода при массовой оценке более подробно рассматривается в главах 14 и 15.
Затратный подход, известный также как метод суммирования, основан на принципе, утверждающем, что рыночная стоимость освоенного участка может быть оценена как сумма стоимости земли и стоимости сооружений за вычетом износа:
| MV = LV + IV | (9-1) |
где MV — рыночная стоимость;
LV — стоимость земли;
IV — стоимость сооружений за вычетом их износа.
Член IV разбивается на две части:
стоимость замещения, или затраты на возведение нового сооружения (RСN) равной полезности,
и износ сооружений (D).
Тогда уравнение (1) принимает вид:
| MV = LV + (RCN - D) | (9-2) |
Затратный подход можно частично обосновать принципом замещения, суть которого заключается в том, что информированный покупатель заплатит за освоенный участок не больше, чем цену приобретения неосвоенного участка плюс стоимость возведения на нем сооружения равной полезности, причем здесь предполагается отсутствие издержек, связанных со сроками ввода в эксплуатацию. Кроме того, как было показано в главе 4, максимизирующие прибыль организации установят такую цену, которая покроет все прямые и косвенные затраты, а конкуренция ограничит предельную прибыль до приемлемого уровня. Таким образом, когда рынок сбалансирован (долговременное равновесие спроса и предложения), цены на новые сооружения будут равны затратам на проведение строительных работ, включая прибыль, величина которой будет определяться вмененными издержками альтернативного варианта использования капитала. Затратный подход требует проведения оценки стоимости земли, определения износа и установления текущих издержек на возведение сооружений, из которых вычитается величина начисленного износа. К стоимости сооружения затем добавляется стоимость земельного участка, как если бы он был неосвоенным и готовым к наиболее эффективному использованию.
Затратный подход представляет собой попытку воспроизвести работу рынка недвижимости. Текущие строительные издержки и затраты на приобретение земельного участка равной полезности отражают предложение рынка. Другие составляющие затратного подхода, например, износ, цена эквивалентного объекта недвижимости, который может служить заменой, расположение участка и ряд других нестоимостных показателей, отражают спрос рынка. Поскольку данные по этим составляющим извлекаются из анализа рынка, затратный подход иногда называют затратнорыночным.
Если оценки стоимости земли или остаточной стоимости сооружений окажутся ниже их рыночной стоимости, тогда и определенная по затратному методу общая стоимость будет заниженной. Поэтому затратный подход требует наличия текущей информации о стоимости земельных участков, информации о затратах, связанных с выполнением строительных работ, и точного определения степени износа; вся эта информация должна быть получена на основании анализа рынка. Полученные величины оценок нужно сопоставить с ценами реальных продаж с внесением, если это необходимо. соответствующих поправок.
Что касается массовой оценки, затратный подход при правильном его применении дает устойчивые и сопоставимые оценки рыночной стоимости. Самые хорошие результаты он даст при оценке недавно возведенных сооружении, износ которых невелик и затраты на строительство легко подсчитать. Метод особенно полезен при оценке таких объектов, которые относятся к разряду промышленной недвижимости и недвижимости специального назначения — то есть при оценке объектов, для которых информация о продажах и ожидаемых доходах весьма ограничена. Даже в тех случаях, когда для целей налогообложения используются величины, определенные другими методами, рекомендуется расчет стоимости по затратной методике в качестве проверки и подтверждения результатов оценки.
Как и при других приемах оценки, модель затратного подхода должна быть правильно построена и откалибрована. Построение модели затратного подхода означает выбор методики, которую следует использовать при оценке затрат на ведение строительных работ, при начислении износа, при оценке стоимости земельного участка и внесении поправок в предварительную се величину для приведения к рыночной стоимости. Когда речь идет о массовой оценке, такое построение означает разработку модели стоимости земли, формализацию оценки затрат и определения показателей износа, а также других поправок рыночного характера. Калибровка подразумевает составление таблиц распределения затрат, начисления износа и стоимости земли.
Модели разрабатываются лишь время от времени, например, при проведении переоценки или введении новой системы оценки стоимости, хотя некоторые изменения могут вноситься ежегодно. Калибровка же производится каждый год для приведения оценок стоимостей к текущему состоянию рынка и поддержания их точности, В практике массовой оценки во многих случаях используется методика, которая сочетает в себе затратный подход и метод сравнения продаж, что компенсирует трудности, связанные с поддержанием точности оценок стоимости земли, строительных затрат и износа.
Кроме данных по расходам на строительные работы и информации рыночного характера, затратный подход требует наличия описательных сведений о зданиях и сооружениях, подлежащих оценке. Эти сведения собираются при осмотре оцениваемой недвижимости на месте.
Типичный набор таких сведений должен включать следующие данные:
• вариант использования в соответствии с проектом
• размеры и площади
• этажность и высота
• фундамент
• подвал
• каркас
• наружные стены
• крыша
• внутренняя отделка и удобства
• внутренний водопровод и ванные
• отопление и кондиционирование
• электроснабжение
• гаражи и площадки для парковки
• другие сооружения
• год постройки, эффективный возраст или физическое состояние.
Из анализа этой информации можно сделать вывод о качестве постройки в целом и о состоянии объекта недвижимости. Необходимо также оценить функциональную полезность, то есть способность сооружений удовлетворять стандартам и спросу рынка. На функциональную полезность оказывают влияние такие факторы, как общая конструкция здания, его внешний вид и удобства. Примерами функционального износа, который может оказать существенное влияние на стоимость, могут служить низкий уровень дизайна, неоптимальная планировка, плохое естественное освещение, неудачный размер помещений, отсутствие парковочных площадок с твердым покрытием, неэффективная система отопления и кондиционирования. Такие характеристики должны отмечаться и учитываться при начислении износа, что подробно рассматривается в данной главе ниже.
При оценке стоимости сумма затрат включает в себя все расходы, необходимые для завершения строительных работ по возведению зданий и сооружений и передаче их в руки покупателя. Затраты могут быть прямые или косвенные. Прямые затраты — это стоимость материалов и труда, затраты по контролю за исполнением работ, стоимость аренды оборудования и коммунальных услуг. К косвенным затратам относятся:
гонорар за изготовление архитектурного и технического проектов,
расходы, связанные с получением разрешения на ведение строительных работ,
расходы по оформлению права собственности,
другие расходы юридического характера,
расходы по страхованию,
расходы по обслуживанию кредита на ведение строительных работ,
налоги, взимаемые в ходе ведения строительства,
расходы на рекламу и оформление продажи,
накладные расходы и прибыль.
Точная оценка затрат будет включать в себя все прямые и косвенные расходы. Строители, подрядчики, издатели справочников по затратам на ведение строительных работ иногда упускают из перечня расходов некоторые позиции. Соответственно, при составлении перечня затрат необходима уверенность в том, что учтены все без исключения расходы.
Затраты можно определять либо по стоимости воспроизводства (восстановительной стоимости), либо по стоимости замещения. Восстановительная стоимость учитывает все расходы на строительство точной копии или идентичного сооружения с использованием тех же самых материалов, строительных норм и правил, конструкций и при той же квалификации рабочей силы. Стоимость замещения представляет собой расходы на строительство нового сооружения такой же полезности при использовании современных материалов, конструкций и строительных норм и правил.
Степень, до которой оценка затрат аппроксимирует восстановительную стоимость (в отличие 07 стоимости замещения), зависит от того, как они оценивались. Обобщенная методика определения расходов, как правило предлагает порядок расчета стоимости замещения. Детализированные методы учитывающие уникальность оцениваемой недвижимости, позволяют рассчитать затраты на воспроизведение. Стоимость замещения обычно меньше, чем восстановительная стоимость, поскольку последняя включает в себя дополнительные расходы, связанные с использованием вышедших из употребления конструкций, материалов и методов ведения строительных работ. Когда речь идет о стоимости воспроизводства, поправки вносятся по каждой такой позиции.
В массовой оценке обычно используется стоимость замещения, которая требует менее детализированного внесения поправок, когда и само число поправок меньше Однако объекты недвижимости специального назначения как правило, требуют более детальной оценки по стоимости воспроизводства. Если сооружения старые, материалы и нормы могут ко времени оценки уже выйти из употребления, так что возникают трудности с поиском адекватных им показателей Тогда приходится проводить оценку по стоимости замещения или восстановительной стоимости современного сооружения аналогичной полезности.
Затраты, будь они определены по методикам воспроизводства или замещения, должны отражать типичные расходы. Реальные затраты по аналогичным объектам недвижимости иногда непредсказуемо меняются, равно как и цены на такие объекты. И в частном и в государственно-муниципальном строительские затрачиваемые подрядчиком суммы могут существенно отличаться от объекта к объекту, оценка затрат - это не точная наука. Чтобы определить кому отдать заказ на строительство, необходимо решить, какой подрядчик выполнит данную работу с надлежащим качеством при самых низких расходах и без необоснованного риска. Иногда затраты могут превышать обычный уровень, как это бывает при выплате премиального вознаграждения за сокращение предусмотренною контрактом срока производства работ или при нанесении ущерба. Когда рассматривается перечень затрат, нужно либо не учитывать такие случаи, либо ввести соответствующие поправки на подобные нетипичные расходы.
Затраты должны отражать состояние местного рынка и должны быть приведены к дате оценки. Если при проведении оценки используются справочники, рассчитанные на повсеместное применение, приведенные в них показатели должны быть сверены с реально сложившимися затратами на строительство известных зданий и сооружений и, если необходимо, также скорректированы с учетом местных условий. В частности, в зависимости от местных экономических условий могут меняться пределы колебания прибыли. Большинство справочников содержат индексы для приведения затрат ко времени оценки. Если справочники разрабатываются местными органами, содержащиеся в них данные должны ежегодно индексироваться и периодически пересматриваться.
Существует четыре метода построения и калибровки моделей определения затрат - метод количественной инвентаризации, метод поэлементной оценки затрат, метод оценки удельных затрат и метод приведенных исходных затрат:
Таблица 9-1. Пример определения затрат на возведение наружных стен методом количественной инвентаризации
| Материал | Трудозатраты | Всего | |
| Бетонные блоки | |||
| 98 в ряду х 12 рядов = 1,176 х $1,01 | $1190,70 | $1190,70 | |
| Трудозатраты 1,176 х $0,88 | $1034,88 | 1034,88 | |
| Фронтон 400 блоков х $1,01 | 405,00 | 405,00 | |
| Трудозатраты 400 блоков х $0,88 | 352,00 | 352,00 | |
| Стальной пруток 364 пог. фута х $0,45 | 163,80 | 163,80 | |
| Трудозатраты 364 пог. фута х $0,11 Бетонные перемычки 2,13 куб ярдов х $90,00 |
171,70 | 40 04 | 40,04 171,70 |
| Трудозатраты | 22,50 | 22,50 | |
| Кладка 1,576 блока х $0,23 | 354,60 | 354,60 | |
| Трудозатраты | 112,50 | 112,50 |
Метод количественной инвентаризации
Этот способ, известный еще как метод подрядчика, является самым трудоемким и детализированным методом из четырех поименованных. Он требует полной поэлементной разбивки всех затрат по материалам, оплате труда и производству строительных работ, а также наличия информации по всем косвенным расходам. В таблице 1 приведен пример определения затрат на возведение наружных стен. Затраты по другим элементам будут определяться аналогичным образом, и вместе с накладными расходами и со всеми косвенными издержками они составят общие затраты на возведение. Одна из трудностей применения этого метода связана с отсутствием надежной информации о трудоемкости выполнения некоторых, уже вышедших из употребления приемов строительных работ.
Правильное применение метода количественной инвентаризации требует детального представления о строительных конструкциях, знания местного трудового законодательства и правил производства строительных работ. Определенные таким образом затраты специфичны для оцениваемого строения и отличаются высокой точностью. Подрядчики, строители и инженеры-сметчики часто пользуются этим методом при оценке и подготовке предварительных смет, но из-за большой трудоемкости метод имеет ограниченное применение в массовой оценке. Метод количественной инвентаризации используется при оценке стоимости строительства крупных объектов специального назначения, для которых применение других методов оценки затрат не позволяет получить результаты достаточной точности. Метод можно также использовать при оценке затрат на возведение базовых объектов, на основании которых составляются местные таблицы и индексы определения затрат. Этим методом можно воспользоваться и при рассмотрении жалоб на ошибочное налогообложение
Метод поэлементной оценки затрат
Этот метод рассматривает все прямые и некоторые косвенные расходы по возведению структурных составляющих сооружения в виде затрат на единичный элемент. Вообще горизонтальные затраты, например, затраты на устройство фундаментов, полов, кровли, электрических систем, выражаются в виде затрат на кв. фут. Вертикальные затраты, например, затраты на возведение наружных стен, внутренних перегородок, выражаются в расходах на погонный фут. Конструкции, затраты на устройство которых постоянны, например, водонагревательные системы, могут учитываться в виде общей суммы. Чтобы оценить общие затраты по какой-либо отдельной конструкции, затраты на ее единичный элемент умножаются на количество единиц в строении. Для получения полной оценки затраты по отдельным элементам суммируются с учетом поправок на косвенные затраты в виде общей суммы или в процентном выражении.
Данный метод учитывает все прямые затраты на возведение сооружения. Например, затраты на возведение крыши будут включать в себя затраты на все материалы, необходимые для изготовления стропил, опорных балок обрешетки и тд., а также все затраты труда, связанные с их установкой. Аналогично, затраты на устройство кровли будут включать стоимость покрытия гидроизоляции, водостоков и всех других материалов, плюс все трудозатраты В обоих случаях затраты будут выражаться в расходах на кв. фут площади крыши.
Затраты на возведение наружных стен, внутренних перегородок и других вертикальных конструкций будут выражаться в расходах на погонный фут. Например, затраты на возведение внутренних перегородок могут включать в себя затраты по следующим элементам:
• стойки размером 2 дюйма х 4 дюйма х 8 футов, (2” х 2” х 8” )
• одинарная сборная нижняя балка
• двойная балка перекрытия
• штукатурка с обеих сторон толщиной ? дюйма
• металлические крепления на наружных углах
• грунтовое покрытие в один слой окраска в один слой.
Если затраты на погонный фут равны $15 и требуется возвести 120 погонных футов перегородок, общие затраты по этому элементу составят:
120 х $15 = $1800.
В таблице 2 приведен пример использования метода поэлементной оценки затрат в приложении к гипотетическому строению. Метод дает весьма близкие к реальности результаты, хотя точность оценки ниже, чем в случае метода количественной инвентаризации. Строители и подрядчики часто используют его при оценке затрат. Многие затратные справочники содержат разделы, связанные с применением этого метода, и эти разделы можно использовать для внесения поправок на характеристики, не включенные в базовые спецификации для данного класса строений. Кроме того, метод может найти применение при оценке нестандартных сооружений или сооружений специального назначения.
Этот самый простой и самый быстрый метод наиболее часто используется при массовой оценке по затратному принципу. Прямые и косвенные затраты, причем как «горизонтальные», так и «вертикальные», суммируются и делятся на соответствующее количество единиц (кв. футов площади застройки или площади помещений или куб. футов), в результате получают затраты на единицу. Данные по затратам на элементы сравнения можно получить в соответствующих службах или рассчитать на основании анализа фактических затрат по базовым объектам. Затраты эти разносятся по таблицам, классифицирующим тип и качество конструкций, размер и - иногда - форму. В таблице 3 приведен упрощенный пример использования этого метода. Величину не включенных в определение затрат по этому методу поправок на характерные особенности оцениваемого объекта в виде общих сумм или в процентном выражении можно установить методом поэлементной оценки затрат.
Как и в случае других методов затратного подхода, точность оценки зависит от качества используемой информации. Анализу подлежат все прямые и косвенные затраты, за исключением, возможно, оплаты услуг по исполнению архитектурного проекта, которые можно учесть в виде поправки в процентном выражении Выбранные единицы сравнения должны соответствовать используемым в промышленности нормам. Обычно для жилых и коммерческих структур в качестве таких единиц принимают общую площадь помещений в кв футах. Для складских и промышленных сооружений можно использовать объемные единицы Не обладая точностью двух предшествующих методов, метод оценки удельных затрат гарантирует однотипность результатов и дает надежную оценку стоимости замещения Затраты, определенные по этому методу, можно формализовать, как показано ниже в этой главе.
Таблица 9-2. Пример использования метода поэлементной оценки затрат Оценка затрат по объекту промышленной недвижимости Назначение: промышленное производство
| Класс А - стальной каркас в пожаробезопасном исполнении Эффективный возраст: 1 год Число этажей: 1 Общая площадь: 113 270 кв. футов |
Индекс затрат: 2,0 Средний Состояние: 6,0 Отличное Средняя высота этажей: 27,0 Затраты на 02 90 |
||||
| Элемент | Количество единиц | Затраты | Полная стоимость замещения | ||
| Выемка грунта и подготовка площадки Подготовка площадки |
113 270 | $0,17 | $19 256 | ||
| Фундамент Ж/б сваи |
113 270 | 1,90 | 215 213 | ||
| Каркас Сталь |
113 270 | 5,81 | 658 099 | ||
| Перекрытия Бетонный пол на грунтовом основании |
113 270 | 3,04 | 344 341 | ||
| Материал полов | |||||
| Отвердитель и герметик | 113270 | 0,52 | 58 900 | ||
| Террацо | 1 560 | 6,15 | 9 594 | ||
| Винипластовая плитка | 7 100 | 1,26 | 8 946 | ||
| Итого | 77 400 | ||||
| Потолки Шумопоглощающие панели, минеральное волокно |
8 660 | 1,56 | 13 510 | ||
| Подвесные потолки | 8660 | 1,09 | 9 439 | ||
| Итого | 22 949 | ||||
| Внутренние конструкции Внутренние конструкции, кладка |
8660 | 2,38 | 20 611 | ||
| Сантехническое оборудование Сантехнические приборы |
45 | 2 562 | 115 290 | ||
| Система противопожарной безопасности Огнетушители |
113 270 | 1,14 | 129 128 | ||
| Отопление и вентиляция | |||||
| Принудительная вентиляция | 104 611 | 2,50 | 261 528 | ||
| Горячая вода | 8660 | 5,56 | 48 150 | ||
| Вентиляция охлажденным воздухом | 8 660 | 4,73 | 40 962 | ||
| Итого | 350 640 | ||||
| Электроснабжение | |||||
| Электроснабжение категории А | 8 660 | 2,58 | 22 343 | ||
| Электроснабжение категории В | 104 611 | 0,92 | 96 242 | ||
| Итого | 118 585 | ||||
| Наружные стены | |||||
| Рядовой кирпич | 8490 | 10,76 | 91 352 | ||
| Облицовочный (щелевой) кирпич | 8 490 | 1,76 | 14 942 | ||
| Стандартные блоки | 20 606 | 12,36 | 254 690 | ||
| Железобетон | 8 490 | 13,12 | 111 389 | ||
| Итого | 472 373 | ||||
| Крыша | |||||
| Стальные балки, стальной настил | 113 270 | 4,86 | 550 492 | ||
| Кровля | |||||
| Композит | 113 270 | 1,33 | 150 649 | ||
| Всего | 3 245 066 | ||||
| Оплата архитектурного проекта | 6,2% | 200 112 | |||
| Полная стоимость замещения | $30,42 | 3 445 178 | |||
Таблица 9-3. Упрощенный пример применения метода оценки удельных затрат
| Сооружения низкой категории | Сооружения стандартного качества | Сооружения улучшенного качества | Сооружения, построенные по специальному заказу | |||||
| Площадь застройки (в кв. футах) | Одноэтажное | Двухэтажное | Одноэтажное | Двухэтажное | Одноэтажное | Двухэтажное | Одноэтажное | Двухэтажное |
| 1000 1050 1100 1150 1200 |
$39,08 38,71 38,34 37,08 36,75 |
$63,18 62,79 62,43 61,06 60,69 |
$51,10 50,68 50,26 49,85 49,41 |
$80,39 79,94 79,57 79,26 78,70 |
$58,11 57,60 57,22 56,78 56,30 |
$87,50 86,99 86,58 86,25 85,83 |
$68,44 67,89 67,33 66,74 66,26 |
$97,42 96,90 96,24 95,71 95,40 |
Метод приведенных исходных затрат
По этому методу получают оценку стоимости возведения сооружения путем приведения первоначальных или фактических расходов с помощью соответствующего индекса строительных затрат. Метод используется для оценки тех объектов, для которых нет данных о затратах по аналогам, или для оценки крупных сооружений промышленной недвижимости, когда применение иных способов заняло бы очень много времени. Метод может оказаться полезным и для подтверждения оценок, полученных с помощью других приемов, особенно если речь идет о недавно возведенных сооружениях.
Например, клиника общего назначения на 200 коек была построена 9 лет назад за $7 853 000. Соответствующий затратный индекс показывает, что с тех пор затраты на строительство клиник выросли на 68,3%. Тогда приведенные первоначальные затраты будут составлять:
$7853000 х 1,683 = $13216600
Точность оценки зависит от знания срока (сроков) постройки и суммы первоначальных затрат. Из общих затрат следует вычесть затраты, относящиеся к стоимости земли, личному имуществу и благоустройству участка. Затем полученную величину следует скорректировать, исключив посторонние и нетипичные расходы и включив неучтенные Все эти действия должен производить специалист, занимающийся проверкой данных по строительным затратам.
Затратный справочник является одним из способов представить затратную модель в удобной для использования форме. Модель должна быть построена и откалибрована до того, как она будет представлена в табличной форме. Фактически справочник представляет собой набор коэффициентов оформленных в виде таблиц с инструкцией по их использованию. В этом разделе рассмотрены обязательные характеристики таких справочников, источники сведении для справочников, составляемых сторонними организациями, проблемы разработки местных справочников затрат и преобразования данных справочников в формулы.
Обязательные характеристики затратных справочников.
Затратные справочники должны отвечать следующим требованиям:
1. Возможность использования для большинства типов сооружений. Справочник должен содержать соответствующие базовые спецификации и величины затрат на единицы сравнения для большинства зданий, находящихся в конкретной юрисдикции. Необходимость обращения к нескольким справочникам и введения многочисленных поправок в базовые технические условия затрудняет применение массовой оценки и не обеспечивает единообразия.
2. Основой справочника должны быть фактические затраты. Они являются надежной отправной точкой. Справочник должен содержать индексы для актуализации затрат через регулярные промежутки времени (по крайней мере ежегодно). Если справочник составлен не для местных условий, он должен включать в себя систему поправок, основанных на анализе местного рынка.
3. Необходимо указать, какие косвенные затраты в данном справочнике учитываются. В заявленные затраты обычно включаются все косвенные расходы, за исключением, возможно, оплаты услуг по исполнению архитектурного проекта. Все исключения такого рода должны быть отмечены, и справочник должен содержать рекомендации, позволяющие учесть эти исключения.
4. Одно из обязательных требований — простота актуализации. Затратные справочники должны быть основаны на затратах в конкретном регионе на конкретную дату.
5. Справочник должен быть прост в использовании. Он должен содержать ясные и полные инструкции по его использованию. Четкое описание и изображение типа сооружения и качества конструкции поможет правильно классифицировать оцениваемые объекты. Справочник должен также объяснять, как и когда вносить необходимые поправки в базовые затраты на отличительные особенности объекта оценки если реальные показатели выше или ниже справочных. Инструкции должны содержать примеры или решения типичных задач. Фотографии должны быть выполнены профессионально, и сооружения, на них изображенные, должны четко отражать тип и категорию качества описываемого объекта
6. Еще одно обязательное качество хорошего справочника —гибкость. Материал справочника должен легко подвергаться корректировке на отличия от базовых ТУ. Хороший справочник должен быть простым, гибким и точным. Хотя простой в употреблении справочник не требует частого принятия решений или выполнения многочисленных действий, по этой причине точность содержащихся в нем сведений может пострадать. С другой стороны, пользование справочниками, которые предполагают внесение многочисленных мелких поправок, потребует больших затрат времени и, возможно, заставит пользователя сосредоточиться на незначительных конструктивных особенностях и упустить важные характеристики. Лучшие образцы справочников предлагают пользователю несколько возможностей, например, использование только метода оценки затрат на элементы сравнения, приведение затратных оценок, полученных этим методом, в соответствие с результатами расчета по методу поэлементной оценки затрат, или использование только этого последнего метода.
7. Необходимо вносить в справочник рекомендации по оценке износа. Как минимум справочник должен содержать таблицы типичного износа, которые показывали бы влияние физического старения. Справочник должен содержать данные по нормативным срокам эксплуатации сооружений и все математические функции или формулы, используемые для составления таблиц. Такая информация существенна для понимания основных принципов составления таблиц, внесения поправок на аномальный износ и преобразования таблиц в формулы.
8. К справочнику должны прилагаться образцы бланков, необходимых для сбора информации. Для выполнения точных расчетов затрат справочник требует наличия определенных первичных данных. Предлагаемые бланки должны быть ясными, правильно составленными и простыми в употреблении. Кроме того, необходимо прилагать к справочнику образец расчета величин вручную. Такой образец должен определять последовательность действий при расчете стоимости замещения (воспроизводства) , накопленного износа и величины дополнительных характеристик, не охваченных базовыми спецификациями.
9. Желательно наличие обучающей программы. Такая программа способствует получению точных оценок затрат. Те проблемы, которые могли бы возникнуть при пользовании справочником, но не сняты обучающей программой, следует откорректировать и об этом должны быть поставлены в известность специалисты, производящие оценку.
10. И наконец, должен быть составлен справочник с учетом возможности компьютерной обработки данных. Это нужно для ускорения расчетов и обеспечения точности оценок. Здесь есть два варианта выбора. Справочник можно воспроизвести в компьютерном формате или в виде математических уравнении. Последний вариант позволяет ускорить обработку и актуализацию данных. В любом случае компьютеризация и обновление осуществляется легче, если справочник содержит буквенно-цнфровые шифры перечисления дополнительных элементов (характеристик, не включенных в базовые ТУ). Тогда затраты по этим элементам можно обновить с помощью компьютера и нет необходимости пересчитывать их вручную.
Затратные справочники сторонних организаций.
Некоторые фирмы выпускают затратные справочники в которых данные обновляются периодически в масштабе всей страны. Пожалуй, самыми известными изданиями такого рода являются «Справочник по оценке строительных работ», «Справочник строительных затрат фирмы Бойех», «Руководство по оценке строительных затрат фирмы Додж» и др. Каждый из этих справочников содержит данные по затратам на единицу сравнения и поэлементным затратам для самых разнообразных типов сооружений. Каждый из них содержит и коэффициенты приведения затрат к условиям местного рынка, и все они обновляются по крайней мере один раз в квартал.
Оценить качество того или иного справочника можно по тем обязательным характеристикам, которые перечислены выше. Особое внимание следует уделить возможности работы со справочником в сочетании с компьютером. Хотя коммерческие структуры обычно предлагают на рынок программное обеспечение, которое осуществляет поддержку расчетов затрат по единичным объектам недвижимости, групповая обработка данных, возможно, не предусматривается. Это означает, что прежде чем приступить к расчету, придется вводить в компьютер данные по характеристикам каждого сооружения. Чтобы представить в компьютерном формате необходимые таблицы затрат, оценщик вынужден будет заниматься предварительной сортировкой данных. Иногда администрации штатов заключают контракты с фирмами, специализирующимися на расчете строительных затрат, с целью разработки собственных систем групповой обработки затратных данных.
Следует помнить, что пользоваться затратными справочниками можно только в том случае, если классификация сооружений проведена в соответствии с теми же принципами, которые применялись и при составлении справочника, и если данные по затратам собирались по тем же бланкам, которые использовались при подготовке справочника. Если данные представлены в другом формате, возможно, потребуется произвести повторный сбор первичной информации в полном объеме. В некоторых случаях можно провести компьютерное или частичное конвертирование чтобы привести в соответствие существующий формат данных к текущему.
Большинство фирм, занимающихся массовой оценкой стоимости, предлагают программное обеспечение, которое поддерживает затратный подход. Некоторые фирмы предоставляют и обновляют данные по затратам в компьютерном виде, как правило, за отдельную плату. Данные по затратам могут анализироваться самой фирмой, но чаще это делается одной или несколькими специализированными коммерческими службами по оценке затрат. При выборе программного обеспечения следует оценить не только качество самой программы, но и источник получения первичной информации, а также обязательства по периодическому обновлению данных. Часто налоговый оценщик несет ответственность за приобретение и обновление данных по строительным затратам.
Независимо от источника получения данных необходимо убедиться в том, что данные по затратам, поступившие из коммерческих организаций, точно отражают состояние местного рынка. Один из методов проверки предполагает сравнение оценок затрат, рассчитанных по справочнику или с помощью программного обеспечения, по недавно построенным сооружениям, затраты на возведение которых известны. Еще один метод предусматривает сравнение местных затрат с затратами труда и материалов в тех условиях, где собиралась первичная информация при составлении справочника или подготовке программы, причем необходимо учитывать все поправки на местные условия .Часто приходится вносить и дополнительные поправки
Разработка местных затратных справочников.
Когда затратные справочники сторонних организаций не подходят, агентства могут разработать свои собственные справочники. Последние могут быть привязаны к местному рынку и существующим файлам данных и обладать высокой точностью. Хотя разработка и дальнейшее обновление таких справочников представляет собой задачу огромного масштаба она способствует формированию представления о рынках строительных работ и развитию чувства собственности у персонала, занимающегося оценкой стоимости. Составление таких справочников осуществляется по следующим этапам:
1 - определение типов (моделей) строений, которые подлежат включению в справочник,
2 - определение типичных строительных спецификаций для каждой модели,
3 - определение строительных затрат для каждой модели при разных приращениях размеров,
4 - определение соотношений между размером и затратами,
5 - разработка поправок на отклонения от базовых технических условий,
6 - тестирование таблиц путем применения их в оценке строений, затраты на возведение которых известны.
| Рис 9-1. Примеры вариантов использования сооружений Жилой фонд На одну семью Кондоминиум На две семьи На три-четыре семьи Многоквартирный дом Коммерческая недвижимость Магазин розничной торговли Магазин полуфабрикатов Ресторан быстрого обслуживания Ресторан, кафе Супермаркет, магазин, торгующий со скидкой Административное здание Офис медицинского обслуживания Банк, сберегательное, ссудное, кредитное учреждение Кинотеатр Автосервис, гараж Гостиница, мотель Клиника Промышленная недвижимость Склад Навес, небольшой склад Малое предприятие Крупное производство Сельскохозяйственная недвижимость Амбар Элеватор Силосные сооружения |
Рис.9-2. Типы строений Класс А - пожаробезопасный стальной каркас, который несет всю нагрузку полов и крыши. Стены, полы и крыша из невозгораемых материалов. Класс В - пожаробезопасный ж/б каркас, который несет всю нагрузку полов и крыши. Стены, полы и крыша из невозгораемых материалов Класс С - наружные стены из невозгораемых материалов. Внутренние перегородки и конструкции крыши из возгораемых материалов. Полы могут быть на бетонном или деревянном основании Класс D - наружные стены деревянные, или деревянный и стальной каркас Класс S - сооружения специального назначения, которые не охвачены в приведенных выше категориях |
Рис.9-3. Коэффициенты соотношения площади и периметра.
| Площадь застройки: 400 кв. футов Наружные стены: 80 погонных футов Отношение площади к периметру: 5:1 |
 |
| Площадь застройки: 400 кв. футов Наружные стены: 100 погонных футов Отношение площади к периметру: 4:1 |
 |
Эти этапы кратко рассмотрены ниже, а более подробно — в главе 16. Построение справочника требует твердого представления о строительных материалах и методах, особенно в части приемов, используемых при классификации сооружений. При оценке сооружения классифицируются по одному или нескольким из следующих критериев.
1. Использование. Обычно сооружения прежде всего классифицируются по вариантам использования, для которых они были возведены: жилые здания, коммерческая или промышленная недвижимость, строения для сельской местности. В каждой категории может быть несколько подвидов (рис 9-1)
Рис 9-4 Расчет поправочных коэффициентов на размер.
| Площадь пола (кв. фут) | Затраты на кв. фут | Базовые затраты | Коэффициент |
| 1 000 | $39,08 |
$39,08 = | 1,000 |
| 1 050 | 38,71 |
39,08 = | 0,990 |
| 1 100 | 38,34 |
39,08 = | 0,981 |
| 1 150 | 38,08 |
39,08 = | 0,974 |
| 1 200 | 37,75 |
39,08 = | 0,966 |
Затраты на возведение здания площадью 1200 кв. футов будут рассчитываться следующим образом 1200 х $39,08 х 0,966 = $45 300
2. Тип сооружения. Он отражает структурные, характеристики строения, в частности материалы, используемые для каркаса, стен, а также степень противопожарной защиты. Пять признанных структурных типов сооружений обычно обозначаются буквами А, В, С, D и S (рис 9-2).
3. Качество постройки. Оно отражает виды используемых материалов и качество работ. Строение более высокого качества требует больших затрат на единицу измерений и обусловливает более высокую его стоимость. Однако качество постройки является самым трудным из определяемых критериев. Технические условия должны четко определять характеристики, которые разграничивают каждый класс качества, и при присвоении сооружению той или иной категории качества необходимо иметь адекватное представление об этих характеристиках.
4. Общая площадь. Затраты на кв. фут небольших строений обычно бывают выше, чем затраты на кв. фут крупных, поскольку в последнем случае фиксированные затраты распределяются на большую площадь. В частности, более крупные сооружения требуют устройства меньшего количества погонных футов поверхности стен на кв. фут площади строения (рис.9-3). Колебания строительных затрат в зависимости от размера можно учитывать одним из двух способов составлять таблицы затрат для различных приращений кв. футов площади (рис 9-3), или определять базовый норматив для строений стандартного размера и поправочные коэффициенты на размер. Например, согласно таблице 9-3, если базовые технические условия для одноэтажного строения самой низкой категории качества охватывают площадь в 1000 квадратных футов, базовой нормой для этого класса сооружений будет $39,08, а размерные коэффициенты можно определять по способу, показанному на рис 9-4.
5. Форма строения. Постройка строений квадратного сечения наиболее экономична. Чем больше отклонения от этой формы, тем выше затраты на кв. фут постройки, что отражает влияние соотношения площади и периметра (чем выше эта величина, тем ниже затраты на кв. фут). Пример на рис 9-3 показывает, что для квадратного строения 20 х 20 футов на каждый погонный фут стен приходится площадь в 5 кв. футов, а для другого строения размером 10 х 40 футов на каждый погонный фут стен приходится площадь в 4 кв. фута. Любое строение с меньшим отношением площади в кв. футах к протяженности стен в погонных футах (в этом случае рассматривается неквадратное строение) будет требовать более высоких общих затрат на единицу измерения. Строительные затраты также меняются в зависимости от формы крыши. Наиболее экономичной является плоская крыша, более дорогой - наклонная крыша с большим количеством стропил, мансард и фронтонов.
6. Этажность. Строительные затраты часто меняются в зависимости от этажности. Например, затраты на двухэтажное жилое здание в пересчете на кв. фут полезной площади обычно бывают меньше, чем на одноэтажное здание.
Классификации, используемые в методе оценки удельных затрат, должны основываться на некотором сочетании описанных выше критериев. Те критерии, которые не использованы в схеме классификации, следует применять для внесения поправок. Например, жилые строения можно классифицировать по дизайну, типу несущих стен и категории качества с внесением поправок на размер, форму и этажность. Аналогично, строения коммерческого назначения можно классифицировать по дизайну, типу несущих стен и этажности с внесением поправок на качество конструкций, размер и форму.
Необходимо определить типичное или базовое строение для каждого класса и описать его набором базовых технических условий. Затем, на основании информации, полученной от местных подрядчиков и строителей, с использованием метода оценки удельных затрат или метода количественной инвентаризации, необходимо провести расчет строительных затрат для базовых строений, полученные результаты делятся на площадь строения в кв. футах в результате чего получают базовые нормативы.
Кроме того, необходимо разработать серию поправок на размер, соотношение площади и периметра или любые другие критерии классификации упомянутые выше ест эти критерии не учитывались при определении классов строений. Величину таких поправок следует определять исходя из детализированных затратных данных, полученных от строителей и подрядчиков. Например если оцениваемый объект имеет «ломаную» крышу, а строительные спецификации содержат данные только по плоским крышам с асфальтовым покрытием, справочник должен предусматривать на такое отличие удельную (на кв. фут) поправку в строительных затратах. Поправки на горизонтальные элементы строительных конструкций обычно выражаются в затратах на кв. фут, а поправки на вертикальные элементы — в затратах на погонный фут. И те и другие поправки могут выражаться в виде процентов, как это показано на рис 9-4 для площади помещений.
И наконец, справочный материал необходимо опробовать на недавно возведенном строении, затраты на сооружение которого известны. Это строение не должно входить в число тех сооружений, которые использовались при составлении справочника. Уровень дисперсии не должен превышать тот, что считается приемлемым при оценке только что возведенных строений (глава 21).
Необходимо научить оценщиков правильно пользоваться такими справочниками, а сами справочники периодически обновлять для отражения изменении в строительных затратах.
