ГЛАВА 8. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Эффективная система оценки земли подразумевает наличие пяти основных элементов: кадастровых карт; данных, характеризующих земельные участки; информации по продажам и другой рыночной информации; оценочных процедур; персонала и материального обеспечения.
Кадастровые карты.
Оценка земли требует наличия полного набора постоянно обновляемых и точных кадастровых карт с разметкой границ участков, сведениями о размерах, необходимой юридической и описательной информацией и кодовыми обозначениями участков. Масштаб карт должен обеспечивать необходимый охват площадей и требуемую детализацию. Карты следует постоянно обновлять, чтобы отразить как появление новых границ земельных участков, возникших в результате дробления или объединения, так и изменения в политических границах, в зонировании и физических характеристиках участков (глава 18 и Стандарт IААО по кадастровым картам и кодам земельных участков 1988).
Сведения о земельной собственности.
Используемая в системе налоговой оценки информация о землевладениях должна включать в себя все параметры и характеристики, которые оказывают существенное влияние на стоимость земли. Нужно различать факторы, которые в данной юрисдикции имеют важное значение почти всегда, и те, которые важны лишь от случая к случаю. Для экономии первая из перечисленных группа факторов должна отслеживаться постоянно и отражаться в специальных формах или компьютерных файлах. Относящиеся ко второй группе факторы можно собирать лишь по мере необходимости.
Информация о продажах и другая рыночная информация.
Успех любой программы оценки земли зависит главным образом от наличия информации по продажам и другой рыночной информации. Сюда входят: цена продажи; дата продажи; фамилия, адрес и родственные отношения (если они имеют место) покупателя и продавца; тип трансферта (например, купчая с гарантиями, купчая с отказом от претензий или земельный контракт); тип финансирования, передаваемые права (абсолютное право собственности или неполные права); и другие условия заключаемой сделки.
Документы по передаче прав собственности на недвижимость, дающие информацию по всем этим пунктам, являются самым надежным источником информации по продажам. К другим источникам можно отнести анкеты. Интервью с покупателями, продавцами или их агентами, а также источники, представляющие в сделках третьих лиц, например, посреднические фирмы по продаже недвижимости, финансовые учреждения, частные фирмы, занимающиеся оценкой имущества. Что касается индивидуальной оценки недвижимости, в практику вошла перепроверка рыночной информации через какой-то второй источник, например, для подтверждения информации по продажам, полученной из документов по передаче прав собственности, проводится опрос продавца, покупателя или третьих лиц, располагающих сведениями о сделке.
Когда информация о сделках получена, она редактируется, с тем чтобы исключить нерыночные трансферты, например, сделки между родственниками, вынужденные сделки и сделки по соглашению. Необходимо исключать земельные контракты, если только соглашение не было заключено совсем недавно. В анализе рынка можно использовать продажи крупных участков, предназначенных для дробления, или продажи с передачей неполных прав, но если данные по этим продажам используются для получения оценок стоимости единичных объектов или абсолютного права собственности, их следует использовать с предельной осторожностью.
Нужно учитывать и способ финансирования продаж. По возможности, продажи с нерыночным финансированием (обычно предполагающие наличие переходящих закладных или предоставляемых продавцом скидок) следует исключать или, что предпочтительнее, приводить их к рыночной цене продажи в денежном эквиваленте. Если по каким-то отдельным сделкам информации по финансированию нет, на основании знания принятой местной практики финансирования можно вычислить и ввести соответствующие поправки.
Когда стоимость земли меняется в сторону повышения или понижения, в цены продаж необходимо вносить поправки на дату заключения сделки последовательно по отдельным территориям, поскольку изменение стоимости может существенно различаться для разных территорий. Более подробное описание проблем, связанных со сбором и обработкой данных о продажах, а также внесением поправок в информацию такого рода, было сделано в главе 6.
Кроме сведений по продажам, необходимо собрать рыночную информацию по ставкам аренды, расходам на освоение земли и т.д. Эта информация может оказаться особенно полезной в тех случаях, когда продаж неосвоенной земли мало. Кроме того, стоимости земельных участков, полученные по остаточному принципу путем вычитания стоимости сооружений из цен продаж освоенных участков, могут быть использованы в качестве косвенных оценок стоимости земли. Однако полученные таким образом оценки стоимости земли достоверны настолько, насколько достоверны цены продаж и затраты на освоение, на основании которых они рассчитаны. Как правило, такие оценки точнее для земельных участков с недавно возведенными сооружениями, поскольку задачи по определению износа сводятся тогда к минимуму.
Методы оценки.
Оценка земли должна быть основана на анализе рынка. Метод сравнения продаж является основным приемом, используемым при оценке земли. Когда нет достаточной информации по заключенным сделкам, приходится прибегать к другим методам. В любом случае оценка земли должна отражать рыночную стоимость в каждом микрорайоне или по каждой территории, она должна адекватно учитывать отличия в размере, топографии и т.д. между отдельными участками в пределах каждой территории. «Стандарт оценки городских земель» (IААО, 1987) рекомендует проведение инвентаризации и переоценки земельных участков, по крайней мере, раз в четыре года и ежегодную корректировку результатов оценки в соответствии с изменением рыночной стоимости и для поддержания справедливых соотношений оценок при переходе от одной территории к другой. Между переоценками ежегодное обновление полученных результатов может выполняться путем внесения поправок на состояние рынка, полученных на основании анализа относительных показателей рыночной стоимости.
Персонал и материальное обеспечение.
Точная оценка земли подразумевает наличие грамотного персонала и достаточности компьютерного обеспечения. Штат специалистов по оценке стоимости недвижимости должен быть укомплектован таким образом, чтобы была возможность физически проводить инвентаризацию и переоценку каждой территории по меньшей мере раз в четыре года, а также производить анализ других территорий и вносить соответствующие поправки на состояние рынка в промежутках между проведением переоценки. Для проведения оценки земли персонал должен обладать навыками применения принципов и методов оценки, а также знаниями о тех территориях, за которые тот или иной сотрудник несет ответственность. Точная оценка земли требует еще и навыка вынесения суждений, что крайне важно при выборе надлежащего метода оценки и при составлении и использовании таблиц оценки земли.
Рис. 9. Внесение поправки на рыночный тренд
(а)
0,85 = 0,20 х 0,72 + 0,80Х, где Х - уровень оценки
0,85 = 0,144 + 0,80Х
0,80Х = 0,85 - 0,144
0,80Х = 0,706 Х = 0,88
(б)
| Земля | Строения | |
| Процент от общей стоимости | 0,20 | 0,80 |
| Уровень оценки |  0,72 |
0,88 |
| Поправочный коэффициент | 1,32 |
1,08 |
| = 0,19 | + 0,76 = 0,95 |
Важным инструментом в оценке земли являются компьютеры, применение которых позволяет провести более глубокий анализ и ускорить расчеты. Кроме всего прочего, компьютеры можно использовать для хранения и обновления информации, для анализа ситуации и тенденций на рынке, для расчета величин стоимости с применением таблиц и формул оценки, для построения моделей оценки земли с использованием таких средств, как множественный регрессионный анализ, метод адаптивной оценки и другие статистические методы. Возможности, присущие персональным компьютерам и программному обеспечению общего назначения, например, программы электронных таблиц или статистической обработки данных, могут быть особенно полезны при оценке земли.
Контроль за точностью проведения оценки
В каждой юрисдикции должен осуществляться контроль за точностью и единообразием оценки стоимости земли посредством проведения анализа относительных показателей рыночной стоимости или другой рыночной информации. Такие меры центральной тенденции, как медиана или среднее, вычисленные в процессе анализа относительных показателей рыночной стоимости, будут служить критериями общего уровня оценки, как для юрисдикции, так и для отдельной территории. Важно гарантировать согласованность уровней оценки при переходе от одной территории к другой. Такие критерии единообразия, как коэффициент дисперсии, будут свидетельствовать об однородности оценок в пределах каждой территории.
В тех случаях, когда оценка стоимости земли на некоторой территории ниже рыночной стоимости, можно вносить поправки или коэффициенты рыночного тренда, учитывающие тенденции, которые имеют место на данном рынке в данное время; они должны быть основаны на информации, полученной при анализе относительных показателей рыночной стоимости. Допустим, например, что расчетное медианное значение коэффициентов цен продаж для неосвоенных земельных участков зоны жилой застройки на некоторой территории составляет 0,72 и что желательно довести уровень оценки земли до 0,95 (1,0 было бы лучше). Приемлемым коэффициентом рыночного тренда будет 0,95/0,72, или 1,32.
Для оцениваемого участка земли стоимостью на данный момент $25 000 номинальная стоимость составит:
$25 000 х 1,32 = $33 000.
Поправки на состояние рынка можно определить и отдельно для земли и сооружений. Допустим, что в нашем примере расчетная медиана коэффициентов рыночной стоимости для освоенных участков в зоне жилой застройки составляет 0,85, что отношение стоимости земли к стоимости сооружений равно 1:4, и что оценка стоимости освоенных и неосвоенных участков на данной территории была выполнена по одинаковым принципам. Тогда уровень оценки сооружений в зоне жилой застройки на данной территории можно рассчитать так, как это показано на рис.9.
Таким образом, поправочный коэффициент на жилые сооружения по этой территории составит 1,08 (0,95/0,88). Вычисленные таким способом поправочные коэффициенты для земли и сооружений дадут, в конечном итоге, общий уровень оценки в 0,95, что подтверждается расчетами, приведенными на рис.9
Для освоенных земельных участков поправочные коэффициенты, рассчитанные отдельно для земли и сооружений, позволяют добиться лучшего, более обоснованного распределения стоимости между землей и сооружениями, чем при использовании единого коэффициента.
Как подчеркивается в главе 21, поправочные коэффициенты на состояние рынка лучше всего вносить, когда существует приемлемое единообразие оценки в пределах страт. Размеры выборок также должны быть достаточными. Когда эти условия удовлетворяются, поправочные коэффициенты рынка обеспечивают эффективный метод поддержания оценок на уровне величин рыночной стоимости и их единообразия между стратами объектов собственности.
Проверка по физическим характеристикам и проведение переоценки
В каждой юрисдикции, где проводится оценка налогооблагаемой стоимости недвижимости, должен быть план или программа, предусматривающие периодическую инвентарную проверку земельных участков на месте и их переоценку. Можно проводить эти операции регулярно, например, по каждой территории или страте в установленные сроки, скажем, каждые три или четыре года, либо проводить инвентарную проверку и переоценку по "горячим точкам". Эти последние выявляются в процессе анализа относительных показателей рыночной стоимости или анализа иной рыночной информации, например, по объектам недвижимости с необычными физическими и экономическими характеристиками. В любом случае, полная инвентарная проверка и переоценка объектов недвижимости в налоговой юрисдикции должна проводиться не реже одного раза в шесть лет.
За счет своей роли в производстве товаров и услуг земля является одним из факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы производства «заработали» доход. Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом оценки стоимости земли, однако когда нет достаточной информации по продажам можно использовать и другие методы.
